Как выбрать агентство недвижимости для продажи
Напутствия
Это и крупные федеральные компании, и мелкие семейные фирмы, и компании, зарекомендовавшие себя на отдельном региональном рынке. Каждое агентство отличается своими особенностями, своим подходом к продажам, к работе с клиентами, своими ценностями. Выбирая ту или иную компанию по продаже недвижимости, стоит помнить о том, что работать в дальнейшем вы будете не с компанией как таковой, а с конкретным человеком – агентом по недвижимости.
Поэтому стоит именно ориентироваться на личность риэлтора, с которым вы дальше будете работать, и его успехи в сфере продажи недвижимости.
Основные принципы выбора агентства
Срок работы на рынке – один из показателей надежности компании. Если она пережила не один кризис, значит перед вами профессионалы.
Офис компании
Стоит обратить внимание на то, где располагается офис, насколько это удобно для клиентов, как давно занимает данное помещение. Частые переезды офиса – плохой знак.
Репутация компании
Проверить репутацию компании сегодня не проблема, достаточно зайти в интернет и найти всю информацию от клиентов, партнеров, покупателей. Поинтересуйтесь у своих знакомых, что они вообще знают и слышали о выбранной компании.
Размеры компании, наличие дополнительных офисов, количество сотрудников. Логично что, чем крупнее компании, тем более она надежна, но работа с крупными компаниями имеет и ряд недостатков, которые разберем далее.
Рекламные возможности, которые может предложить агентство. Если у компании есть рекламы в крупных федеральных СМИ, то это хороший знак. Они готовы тратиться на недешевую рекламу, да и крупные газеты и журналы не будут сотрудничать с однодневками и мошенниками.
Сайт. Наличие сайта само по себе хороший признак надежной и стабильной компании, отдельно стоит обратить внимание на его дизайн, наполнения, примеры договоров и закрытых сделок, крупных клиентов, наличие каких-либо наград и сертификатов.
Для начала определимся с преимуществами и недостатками продажи недвижимости через риэлтора. Работа с риэлтором при продаже недвижимости значительно сэкономит время на проведение сделки, даст возможность получения объективной рыночной стоимости недвижимости, обеспечит юридическую чистоту сделки, снимет вопрос документы на разных этапах сделки, а также вопросы, связанные со сложностями продажи в отдельных случаях (наличие прописанных детей, недееспособных граждан, незаконных перепланировок и прочие)
Работа с крупными риэлтерскими конторами
Плюсы
К преимуществам продажи недвижимости через крупные агентства недвижимости можно отнести
- Точное исполнение условий соглашения о продаже недвижимости, исключение могут составлять сроки и стоимость продажи недвижимости, которые могут изменяться в зависимости от ситуации на рынке,
- Продавцы, покупатели, а также сами объекты недвижимости пройдут проверку службой безопасности, что гарантирует юридическую чистоту сделки,
- Наличие разнообразных рекламных возможностей агентства,
- Дополнительный контроль за риэлторами со стороны руководства.
Недостатки
- Работа по типовому договору, подстроить его с учетом ваших пожеланий вряд ли получиться,
- Высокая текучка кадров приводит к большому количеству слабых и мало результативных агентов,
- Получить хорошего и опытного агента достаточно сложно, так как чаще всего у них и так большая нагрузка в виде текущих клиентов. Даже если удастся сработаться с опытным агентом, в силу своей загруженности он может уделять вашей задаче меньше внимания, чем мог бы.
Мелкие риэлтерские компании
Очевидные плюсы работы с не крупными агентствами
- У руководства больше возможностей и времени уделять внимания подбору и обучению новых агентов, их профессиональные качества могут быть значительно выше конкурентов из более крупных агентств.
- Мелкие компании часто могут предложить индивидуальные условия работы для своих клиентов,
- Оперативно реагируют на изменение ситуации на рынке и по отдельным сделкам в частности,
- Более заинтересованы в каждом клиенте и каждой сделке, чем крупные компании.
К минусам сотрудничества с мелкими агентствами можно отнести
- Отсутствие в некоторых из них юридической службы и службы безопасности,
- Ограничение возможностей размещения рекламы и экономия бюджета в целом.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
ДКП
При покупке жилой недвижимости нет законодательных ограничений по созданию договора купли-продажи. Можно заказать проект документа в МФЦ, у нотариуса или распечатать типовой бланк и заполнить его самостоятельно. Главными реквизитами грамотно оформленного договора являются:
- данные обеих сторон сделки (ФИО, прописка, паспортные данные);
- стоимость квартиры (при покупке частного дома отдельно указывается стоимость земельного участка и самого жилого объекта);
- данные по недвижимости (адрес, общая площадь, назначение);
- основные характеристики жилплощади;
- отсутствие либо наличие обременений;
- указание на согласие супруга на сделку;
- отсутствие либо наличие других собственников и прописанных лиц.
Регистрация сделки
Заполнение договора купли-продажи еще не является приобретением квартиры. Переход права собственности должен быть официально зарегистрирован. Поэтому все документы по сделкам с недвижимостью оформляются через Росреестр или МФЦ. Для этого потребуется:
- присутствие представителей обеих сторон сделки;
- написание заявления на проведение госрегистрации;
- оплата государственной пошлины;
- предоставление полного пакета документов по сделке и объекту недвижимости.
Окончательный расчет
После подписания бумаг и подачи документов на регистрацию производится окончательный расчет между продавцом и покупателем. Способ передачи денег оговаривается сторонами заранее:
- лично в руки в момент подписания ДКП;
- перевод на расчетный счет;
- через банковскую ячейку.
Как работают агентства недвижимости по продаже?
Для начала, разберёмся, как именно работают посредники, занимающиеся куплей-продажей жилья. Их работа состоит из нескольких этапов:
Встреча с продавцом. Здесь риэлтор определяет, о какой квартире или комнате идёт речь, чего хочет будущий клиент (продать, разменять, обменять с доплатой и т. д.). Намечается будущий характер взаимоотношений.
Изучение объекта. Оценивается площадь квартиры, состояние её самой и дома в целом, месторасположение (район, этаж и т. д.).
Проверка юридической чистоты будущей сделки. Уважающий себя риэлтор обязан узнать, кому конкретно принадлежит квартира, каковы полномочия лица, заключающего договор, возможны ли претензии со стороны третьих лиц и т. д.
Недобросовестный посредник может взяться и за «серую» или даже «чёрную» сделку, совершаемую с явным нарушением закона – но это напрочь подрывает деловую репутацию как лично риэлтора, так и агентства в целом. Более того, если по условиям договора такая проверка входит в обязанности посредника, нарушения могут потом обернуться судебной тяжбой и проигранным делом в суде.
Заключение договора с продавцом. В договоре оговариваются все нюансы, касающиеся их взаимоотношений: размер гонорара риэлтора, конкретные действия, которые должен провести посредник, сроки взаимоотношений, взаимные права и обязанности обеих сторон и т. д.
Поиск покупателей для жилья. Здесь агентство или риэлтор-частник используют как уже накопленную базу данных по покупателям и продавцам квартир (не исключено, что буквально накануне обратился человек, желающий купить именно такую квартиру), так и объявления в бумажных СМИ, интернете, бегущую строку на местных телеканалах и т. п
Если агентство уже создало свой сайт – крайне важно разместить информацию в первую очередь там.
Обсуждение будущей купли-продажи с продавцом. Посредник представляет ему все возможные варианты покупателей и согласовывает с ним будущую продажу.
Обсуждение с покупателем и демонстрация ему квартиры
На этом этапе обычно происходит уплата аванса или задатка (в зависимости от того, о чём договорились стороны).
Встреча напрямую продавца с покупателем. Риэлтор в этом случае выступает как посредник, помогая сторонам достичь согласия и поясняя особенности совершения сделки.
Непосредственно заключение договора.
Регистрация перехода прав в ЕГРН через Росреестр, МФЦ или «Госуслуги». Этим может заняться как сам покупатель, так и риэлтор – но тогда требуется доверенность и дополнительная оплата услуг посредника.
- Скачать бланк договора с риэлтором о продаже квартиры
- Скачать образец договора с риэлтором о продаже квартиры
В течение всего процесса риэлтор также дополнительно консультирует стороны по коммерческим и юридическим вопросам.
Возможно Вам будут интересны следующие статьи:
- Продажа квартиры: как заключить сделку с риэлтором или агентством, образец договора
- Цена услуг при продаже и покупке квартиры и сколько берет риэлтор? Как реализовать жилье агентству и формы оплаты
- Выгодно ли приватизировать квартиру через риэлтора из агентства по недвижимости? Сколько это стоит?
- Вся правда о том, как риэлторы обманывают клиентов при продаже квартир
- Можно ли расторгнуть договор на продажу квартиры с риэлтором и как правильно это сделать?
Присутствие риэлтора при покупке квартиры
Зачем нужен риэлтор при покупке квартиры? Этот вопрос, наверняка, волнует многих. Вознаграждение за свою работу агент
по недвижимости оценивает в 2-5% от общей стоимости недвижимости.
Что вы будете иметь за эту сумму?
Время – поиск нужного варианта, сбор и оформление всех документов, очереди во все возможные инстанции. Это, как
минимум, занимает 3 месяца. Агент по недвижимости делает это всё за Вас, освобождая Ваше драгоценное время;
Снижение цены – опытный риэлтор в курсе рыночной стоимости любого объекта недвижимости. Поэтому, действуя в
интересах своего клиента, он непременно станет торговаться с продавцом, тем самым снизив стоимость жилья на
100-200 тысяч рублей;
Идеальный вариант – порою человек и сам не до конца уверен в своём выборе или желании. Грамотный специалист
услышит все пожелания и предпочтения своего клиента, учтёт малейшие нюансы по выбору жилья. И уже для
демонстрации подготовит только те варианты, которые отвечают всем требованиям заказчика;
Объективная оценка – поддавшись эмоциям, человек может не заметить наличие минусов и недостатков квартиры,
которую он уже решил купить
Риэлтор с холодной головой и опытным взглядом обратит Ваше внимание на некоторые
нюансы, которые могут впоследствии Вас не устроить. Например, вид из окна, маленькая детская площадка, наличие
только платной подземной парковки.
Конечно, любой грамотный человек способен и самостоятельно решить вопрос покупки жилья. Однако никто не знает,
сколько времени это всё может занять и насколько сделка с потенциальным продавцом будет честной с его стороны?
В чем польза от риэлтора по недвижимости
Как проверить агентство недвижимости
Прежде чем заключать сделку с агентом, который вызывает подозрения, стоит воспользоваться несколькими способами, которые смогут избавить от опасений и решиться на сделку именно с этим агентством. Если не уверены, для начала убедитесь в том, что вы правильно выбрали агента по недвижимости. Прочтите о том, как выбрать риэлтора.
Самый легкий и надежный способ при выборе агентства недвижимости – это спросить контакты проверенных организации у знакомых или родственников, которые недавно заключали сделку по покупке либо продаже.
Проверка документов – первый действенный способ для того, чтобы убедиться в надежности агентства и, по сути, в его реальном существовании на рынке. Проверить стоит при помощи юриста либо нотариуса. Они помогут выяснить действительно ли оно состоит в Едином государственном реестре юридических лиц и обладает всеми необходимыми уставными документами, сертификатами и аттестатами риелторов. Нелишним будет проверить через налоговую и арбитражный суд региона, где помогут выяснить, не является ли агентство банкротом или нарушителем закона.
Поиск информации в открытых источниках. Интернет сегодня стал мощным инструментом по получению информации об организациях разных сфер. Это же касается и сферы недвижимости. На форумах или в группах социальных сетей, посвященных недвижимости, можно прочесть отзывы и публикации об агентстве. Это самая «живая» информация, которой можно доверять.
Если в сети отсутствуют скандальные статьи и негативные публикации, то имидж у выбранной организации достойный. К слову, в среднем агентство должно обладать стажем работы на рынке около 5 лет. Тогда оно вызывает больше доверия у клиентов и обладает благоприятным имиджем.
Проверка по профессиональным сообществам. Хорошим плюсом будет поискать агентство в гильдии риэлторов и прочих профессиональных сообществах. Ведь членство в подобные официальные общественные организации требует определенного соответствия стандартам профессионализма и наличия всей документации согласно законодательству.
Наличие своего сайта. Сегодня ни одно серьезное агентство не обходится без электронной площадки в интернете. На сайте агентства должна быть вся исчерпывающая информация об организации, размещены фотографии объектов и представлены предложения. Это расскажет о том, насколько агентство популярно и клиенты доверяют ему, что согласны разместить информацию о своей недвижимости.
Назначить встречу в офисе агентства. Существование агентства может подтвердить наличие официального представительства. Если агент не отказывается провести встречу в офисе, то это говорит о том, что организации стоит доверять. Параллельно с этим можно на месте уточнить, действительно ли агент работает в организации и проверить наличие трудового договора.
Заключить официальный договор с агентством. Заключение письменного договора гарантирует юридическую чистоту сделки. Желательно проводить ее в присутствии своего юриста. Это условие не должно смущать представителей агентства
В договоре необходимо прописать все нюансы и организационный вопросы, и уделить внимание финансовым вопросам, особенно, что касается выплаты комиссионных агенту. Очень важный момент при заключении договора – обсудить возможность его расторжения, если клиент не удовлетворен качеством услуг.
Сравнить цены на услуги. Все хорошие агентства с репутацией устанавливают цены на услуги приблизительно по одинаковым тарифам. Если стоимость за услуги явно занижена, то этот факт должен насторожить клиента. Такая явно низкая цена говорит или о том, что это афера, или же о том, что агентство предоставляет урезанные услуги.
Выбирайте не агентство, а агента. Как правило, порядочность организации зависит от сотрудников, которые в ней работают. Поэтому стоит поискать конкретного специалиста с опытом. Для этого нужно провести опрос среди знакомых, которые когда-либо уже сотрудничали с агентом, и связаться именно с ним. При этом есть шанс, что комиссионные «по знакомству» будут немного ниже.
Проверяйте и документы. Даже если агентство по недвижимости полностью легально и обладает хорошим имиджем, все же это полностью не исключает мошенничество, как со стороны продавца, так и покупателя. Агентство всегда выступает посредником и полностью не гарантирует правомерность сделки. Нужно уточнить, проверяет ли агентство документы, историю квартиры и прошлых и настоящих собственников. Об этом может рассказать юрист.
Обычно при агентстве работает штатный специалист, в обязанности которого входит проверка документов. Но если есть сомнения, то для большей вероятности можно дополнительно проверить документы у независимого нотариуса.
Преимущества и недостатки продажи квартир агентству недвижимости
Если вы будите продавать квартиру покупателю с одобренной ипотекой, то потребуется представить из документов:
- паспорт;
- свидетельство о праве собственности на недвижимость;
- выписка из домовой книги;
- кадастровый паспорт, технический паспорт на квартиру;
- согласие второго супруга на сделку.
Если покупателем будет агентство недвижимости, то потребуется паспорт, выписка из домовой книги, свидетельство о собственности, согласие супруга. Не требуется готовить для агентства недвижимости кадастровый и технический план на квартиру. Это связано с тем, что риелторы обычно сразу понимают при осмотре квартиры, была бы перепланировка или нет, можно ли узаконить произведенные изменения.
Агентство недвижимости покупает недвижимость у продавца за наличные денежные средства. Это намного удобнее, чем продажа квартиры через ипотечный договор, также быстрее пройдет и сделка, и расчеты по сделке. Если квартиру покупает ипотечник, то продавец деньги получает в два этапа, сначала первоначальный взнос, затем через несколько дней остальную часть. А агентство недвижимости передает наличные деньги и сразу за один раз.
Деньги агентство недвижимости могут быть переданы через банковскую ячейку или переведены со счета на счет.
При покупке квартиры агентством недвижимости сроки сокращаются до трех дней, значит, вы быстрее совершите сделку и выиграете время.
В любом случае, даже при продаже квартиры агентству недвижимости, процесс затянется, если одним из собственников является несовершеннолетний, потому что в этом случае понадобится получить разрешение от органов опеки и попечительства.
Также важно, что весь процесс по оформлению юридических моментов при продаже квартиры агентство недвижимости берет на себя. При обычной сделке покупатель не заинтересован в помощи вам в оформлении
Поэтому нужно максимально изучить все юридические аспекты, чтобы правильно оформить сделку и сэкономить на юристе. И не факт, что все ваши интересы будут соблюдены.
А если в агентстве недвижимости вы правильно объясните свою позицию, что вам нужно, то агентство недвижимости поможет все правильно оформить и собрать нужные документы.
Теперь рассмотрим недостатки данного способа, при покупке квартиры агентством недвижимости.
Одним из самых больших и главных минусов при продаже квартиры в этом случае будет цена, которая будет ниже рыночной цены на 10-40%. Именно за это снижение цены вы получите все плюсы вышеперечисленные. И если время для вас ценнее время, то вы можете поступиться стоимостью недвижимости и согласиться на предложение риелторов.
Советы по продаже квартиры через агентство недвижимости
Заключение договора о сотрудничестве с риэлтерским агентством
В обязательном порядке в договоре должны быть отражены цена продажи квартиры, сроки ее реализации, сумма комиссии для агентства
Важно обратить внимание на простоту и понятность пунктов договора, они не должны вызывать двусмысленного толкования. Все обещания агентов должны быть письменно зафиксированы
Хорошо будет до подписания договора прочитать его в спокойной обстановке, например, дома или даже проконсультироваться с юристом.
При заключении договора от собственника потребуется предоставить документы о правах собственности на недвижимость
Оригиналы документов нет необходимости оставлять в агентстве, далее они могут понадобиться только при заключении сделки с покупателями.
При подписании договора стоит проверить и документы агентства – свидетельство о внесении компании в ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет, доверенности на право заключения сделок, приказ или протокол о назначении исполнительного органа. Всю данную информацию стоит проверить на сайте налоговой РФ.
В тексте договора стоит отдельно внимательно изучить те пункты, которые предполагают выплату неустойки или штрафов, они должны быть полностью понятными и прозрачными для клиента.
Внимательно контролируйте и анализируйте результаты работы рекламной компании.
Если получение аванса по сделке будет заниматься агент, то в доверенности стоит указать точную сумму аванса, которую вы доверяете ему получить.
До проведения сделки максимально точно проясните для себя все ее детали: какие документы и кто будет подписывать по сделке, какие сумму будут передаваться, кому и каким способом. Добейтесь того, что у вас будет полное понимание процесса заключения сделки от А до Я.
После того как сделка будет проведена и квартира продана, у вас должны остаться следующие документы
Договор с агентством недвижимости и подписанный акт выполненных работ, в котором будет указана выплаченная сумма вознаграждения,
Договор о купле-продажи недвижимости с отметкой органов регистрации о переходе прав собственности,
Акт приемки – передачи квартиры от продавца к покупателю,
Копии всех платежных квитанций по сделке, которые оплачивались вами,
Копия документа, подтверждающего получение денег от покупателя.
Но для этого потребуется достаточно большое количество времени на поиск покупателей и изучение всей нормативно-правовой базы осуществления сделок с недвижимостью. Если вы не располагаете временем или желанием этим заниматься, то стоит обратиться к услугам риэлторов.
После прочтения статьи, вы уже вооружены всеми необходимыми знаниями для того чтобы правильно выбрать агентство недвижимости и максимально обезопасить для себя сотрудничество с ним.
Минусы
К недостаткам можно отнести:
Данные, которые собственник оставляет риэлторам, остаются в их базе. Поэтому, если через некоторое время собственник не захочет сдавать квартиру, ему, скорее всего, будут поступать звонки с предложениями. Иногда эти звонки бывают очень навязчивыми.
Агенты недвижимости не могут, а точнее не имеют возможности проверить документы квартирантов на подлинность. В связи с этим присутствует вероятность, что в квартиру могут заехать мошенники с подделанной пропиской или паспортами.
При составлении договора собственник должен понимать, что сдача в аренду жилья является дополнительным доходом
Невыплата налога 13% является серьёзным нарушением – уголовным преступлением (статья 198 УК РФ).
Внимание! Соглашение по аренде (по шаблону агентства) может не включать в себя всех нюансов, которые хотел бы видеть арендодатель (например, оплату неустойки в случае просрочки платежа и т. д.).
Не смотря на то, что собственник заключает договор с агентством по оказанию услуг в сфере недвижимости, никаких гарантий по сохранности имущества эта организация не даёт
Если арендодатель (собственник) долгое время отсутствовал, а по приезду обнаружил кражу бытовой техники в квартире, а ключи были брошены в почтовый ящик, то разбираться с этим он будет сам лично.
Подводя итоги, можно отметить, что сдавать квартиру, в том числе и на длительный срок, можно исключительно через проверенное агентство недвижимости. Смогут помочь и грамотно оформить сделку только грамотные и опытные специалисты, а с другими лучше не иметь дело.
Полезное видео: Советы для тех, кто хочет сдать свою квартиру в аренду
Как сдать квартиру в аренду. Быстро. Выгодно. Без ущерба. Договор аренды. Советы арендодателям
Здоровая конкуренция
Единых стандартов и правил взаимодействия между агентствами и застройщиками в Петербурге не существует. Некоторые строительные компании полностью передают функции по продаже агентствам. Часто так делают подрядчики, с которыми застройщики расплачиваются жильем в счет выполненных работ. Многие застройщики продают жилье исключительно собственными силами, а ряд компаний успешно совмещают оба варианта: реализуют недвижимость как через собственные отделы продаж, так и через агентства. Что позволяет не только привлечь больше клиентов, но и одновременно работать на узнаваемость своего бренда.
По мнению экспертов, последний вариант имеет неоспоримое преимущество – позволяет создать здоровую конкуренцию между отделами продаж компании и посредника. Что, в свою очередь, положительно влияет на качество обслуживания покупателей. Если же строительная компания реализует жилье силами только собственного отдела продаж, теряется возможность сравнивать результаты работы своих продавцов с результатами брокеров.
Документация
Так как агентство недвижимости в этой ситуации является посредником, для того чтобы реализация жилья была наиболее действенной, необходимо собрать почти тот же комплект бумаг, что и для самостоятельной продажи:
- паспорт владельца объекта недвижимости;
- супружеское согласие на продажу жилплощади (если она была приобретена на момент нахождения в браке);
- разрешение от попечительских органов, если продается жилье, в котором имеется доля собственника, не достигшего совершеннолетия;
- свидетельство собственника реализуемой квартиры;
- технические бумаги – кадастровый и технический паспорта.
Если понадобится, риэлтор может попросить и иные документы, касающиеся недвижимого объекта или личности продавца.
Как выбрать агентство
Основные продажи на рынке недвижимости происходят с помощью различных агентств. Среди них существует множество мошенников, которые могут оставить продавца не только без денежных средств, но и вовсе без жилья оформив его на себя. Для того чтобы обезопасить себя при проведении такого рода сделок необходимо в первую очередь проверить всю имеющуюся документацию. Среди основных документов у агентства должно быть разрешение, которое дает ему право работать с недвижимостью.
Также необходимо посмотреть на стаж работы таких компаний, ведь если она получила документы недавно, то это должно насторожить и навести на мысль, что перед вами возможно мошенники
Основными моментами, на которые следует обратить внимание – это отзывы о компании от бывших клиентов, наличие юристов в организации и рекламная компания
